這兩年中國房地產(chǎn)市場在““房住不炒”定位不變，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，解決好大城市住房突出問題，增加土地供應(yīng)，切實(shí)增加保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房供給“等一系列強(qiáng)調(diào)控政策的組合拳的調(diào)控下，逐步回歸到合理理性發(fā)展的軌道上來。從我們從市場的掌握數(shù)據(jù)看，去年的房地產(chǎn)市場，不管是新開盤總量，還是精裝修項(xiàng)目的開盤總量，都呈現(xiàn)不同幅度的下降。開發(fā)商為了加速資金回籠，修復(fù)“三條紅線”，從而更好的從銀行拿到融資貸款和資金支持。加速歷史開盤項(xiàng)目的去化節(jié)奏，樓盤的促銷手段和方法也是層出不窮，促銷和降價(jià)力度也是空前。這一定程度上加大了行業(yè)的內(nèi)卷和競爭。行業(yè)一度喊出了“黑鐵時(shí)代”的來臨。

雖然行業(yè)大環(huán)境面臨了一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，但是從去年整體銷售規(guī)模來看，行業(yè)還是維持了低速增長。全國商品房銷售面積為17.9億平米，同比增長1.9%。全國商品房銷售額為18.2萬億，同比增長4.6%。在新風(fēng)行業(yè)整體增長壓力較大的情況下，項(xiàng)目渠道無疑是托底和緩解風(fēng)險(xiǎn)的最佳避風(fēng)港。每年一百多萬套的精裝修新風(fēng)配套規(guī)模，是任何一個企業(yè)都無法忽視的。

 

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場，新風(fēng)企業(yè)的機(jī)會城市到底在哪里？對于城市的選擇，我的建議如下：一方面要關(guān)注城市的體量和人口及產(chǎn)業(yè)布局情況，一方面要關(guān)注都市圈和城市群的未來城市整合和協(xié)同效應(yīng)的發(fā)展機(jī)會。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，項(xiàng)目的周期性和節(jié)奏性開發(fā)，是行業(yè)最大的特點(diǎn)，其次是城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，人口凈流入的城市，會是機(jī)會最大的城市，因?yàn)橹挥腥耍庞惺袌?。哪些城市有核心產(chǎn)業(yè)，有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，就能夠吸引人才流入，說明這些城市就有機(jī)會。對房地產(chǎn)行業(yè)來說是這樣，對于供應(yīng)鏈的配套企業(yè)來說，也是這樣。2021年，精裝修樓盤中新風(fēng)系統(tǒng)配套主要城市分布于南京、無錫、杭州、西安、成都、武漢、長沙、蘇州、重慶、鄭州等城市。TOP10城市的規(guī)模，基本會占到行業(yè)整體供應(yīng)規(guī)模的60%左右。如果你沒有踏準(zhǔn)這個城市，項(xiàng)目市場上，如果要想有很大的市場規(guī)模是很難的。且這些城市基本都是省會城市和新一線城市，未來一段時(shí)間的規(guī)模效應(yīng)持續(xù)存在，建議重點(diǎn)關(guān)注。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場，新風(fēng)企業(yè)需要選擇的合作客戶是誰呢?當(dāng)下的房地產(chǎn)規(guī)模客戶，雖然還是以碧桂園、萬科、恒大、保利、中海、融創(chuàng)、龍湖、金地、旭輝、綠城等頭部開發(fā)商為主要客戶。但是中國房地產(chǎn)行業(yè)一直都是類金融模式的資金周轉(zhuǎn)和資源整合平臺，因?yàn)?，在房子的整個運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，土地是國家的，錢是銀行的，房子施工建設(shè)是建筑公司的，銷售好多還都是代理機(jī)構(gòu)承擔(dān)的銷售職能，所以開發(fā)商在整個過程中，就是一個資源和資金周轉(zhuǎn)平臺。在新一輪的地產(chǎn)金融調(diào)控過程中，大部分頭部房企，都面臨了資金周轉(zhuǎn)和回款壓力，所以疊加到供應(yīng)鏈上，對于供應(yīng)商和服務(wù)商的資金支付出現(xiàn)了較大的風(fēng)險(xiǎn)，所以這兩年陸續(xù)暴雷了很多開發(fā)商，比如恒大、泰禾、華夏幸福、世茂、藍(lán)光等。這是頭一批房企，我想肯定也不會是最后一批，隨著房地產(chǎn)市場整體縮緊，供大于求，市場競爭壓力增大，陸續(xù)還會有很多開發(fā)商暴雷。

 

在這個環(huán)境下，對于企業(yè)來說，保命比掙錢掙錢更重要。要不然一不小心，踏錯了市場節(jié)奏，跳進(jìn)了坑，辛辛苦苦奮斗幾十年，可能會一下子回到解放前。當(dāng)前的這個環(huán)境下，開發(fā)商的選擇和貨款的及時(shí)支付能力，會成為合作的第一要素。因?yàn)閷τ谛嘛L(fēng)這個還比較小眾的產(chǎn)品，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力本身就很弱，選準(zhǔn)比選對更重要。所以我們建議在項(xiàng)目市場耕耘的新風(fēng)企業(yè)們，與其和頭部開發(fā)商相愛相殺，過著刀尖上添血的日子，還不如踏踏實(shí)實(shí)選擇一些資金狀況良好，支付能力及時(shí)的區(qū)域性開發(fā)商，進(jìn)行深度合作。當(dāng)然對于央企、國企等資金雄厚的開發(fā)商，如果你有能力，還是需要開發(fā)和合作的，畢竟他們的資金情況會好一些。